資産運用っておもしろいですね〜
本日は、学生向け一棟物件の「現状」と「今後の対策」です。
現在、学生向け一棟物件を所有していますが、現状空室があり、今後の受験シーズンに向け対策を考えてみたいと思います。
物件概要としましては、
・関西地方にある有名国立大学の学生向け
・築３０年超
・１７部屋
・管理会社は全国展開する大手さん
になります。
現状、１７部屋中、２部屋が空室です。
２年前までは、ほぼ満室でしたが、コロナにより一時対面授業が中止になったため、下宿を引き払ったり、新入生が全く入ってこなかったりしました。
また、留学生も毎年継続的に何名が入ってきていたのですが、留学生は完全にストップしてしまいました。
一番ひどい時は、１７部屋中、６部屋が空室でした。
この時は流石に焦りまして、銀行さんにも相談しまして、ローン元本の返済を一時ストップしていただきました。ありがとうございました。
６部屋が空室になった時に、仲介業者さんに支払う宣伝広告費を３．５ヶ月分に上げ、フリーレントも１ヶ月付けましたが、今年の新入生受け入れ時には、満室にはなりませんでした。
物件は私の住んでいる所から遠く、最近は全くと言っていいほど見に行けておらず、どうしても管理会社さん・仲介業者さんを通じた対策がメインになってしまいますが、いくつか対策を考えてみました。
なんとしても満室にすべく、やれることはやろうと思っています。
・入居契約者に対する物品のプレゼント
例えば、電化製品、商品券などが考えられます。
ただ、この対応策の問題点は、入居者にメリットはあれど、管理会社さん・仲介業者さんにはメリットはなく手間だけが増えるので、そもそも物件を紹介していただけないリスクがあります。
・宣伝広告費の更なる上乗せ
現状、３．５ヶ月にしている宣伝広告費を更に上乗せする。
これは、仲介業者さんにとってメリット大ですので、効果はそれなりにあると思います。
１年間空室のままよりも、全然ましです。まさに先行投資です。
・入り口にある掲示板の取り替え
入り口にある掲示板があまり綺麗ではなく、それを取り替えようと思っております。
第一印象は大切です。
掲示板はそれほど大ききはなく、自分でも取り替えることはできると思うのですが、日帰りでは厳しく、やはり管理会社さんにお願いすることになると思います。
まあ、管理会社さんの儲けにはなるますので、イヤな顔はしないと思います。
・大学の生協を通じた物件の紹介
ご存知の方も多いかも知れませんが、大学の生協においても賃貸物件を紹介しているのです。
これは１年ほど前にトライしたのですが、現状、新規物件は扱っていないとお断りされてしましました、またチャレンジしてしてみようと思います。
・SNS等を使った自己募集
これはどの程度効果があるか分かりませんが、調べてやってみるつもりです。
ただ、この場合でも、通常ルートによる申し込みの場合と同じ額のお金が、管理会社さんに流れるようにしようと思っています。
・留学生を凱旋する業者さんへのアプローチ
管理会社の担当者さんと以前話した際に、「留学生については、特定の業者さんが紹介してくれている」と話がありましたので、その業者さんにアプローチしてみるのも一手かなっと思っております。
・仲介業者の個別担当者へのアプローチ
本当は、これを一番にやりたいのです。
最近はメジャーではないのかも知れませんが、個別に成功報酬を設定するのです。
物件が自宅近隣であれば、やるのですが、遠いので中々厳しいかなと思っています。
状況は、またご報告いたします！！
資産運用は面白いですね〜。
がんばりましょう！！
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